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濰坊的商業有其特殊性，外來和尚念好經的不多。你若不信？筆者可以給你捋捋。

濰坊人購物認哪？非泰華、中百莫屬。

熟悉濰坊商業演進過程的人都知道，零售百貨業大鱷百盛商場在濰坊折戟沉沙；全球500強企業沃爾瑪超市進入濰坊已近10年，前些年經營慘淡至極；初設于風箏廣場的銀座商場以關門告終，遷址到原財富廣場項目后才漸趨向好；在青島商界呼風喚雨的利群超市，其位于濰坊新華路的門店經營卻不靈光，沒能走出撤貨閃人的宿命；作為煙臺“商業一哥”的振華商廈，已進入濰坊有年，經營狀況如何有目共睹；至于眼下濰坊的商業格局戰況如何還有待觀察，不需贅言。

筆者曾求教于業界資深人士，緣何外來商業大鱷在濰坊頻頻遭遇滑鐵盧？簡言之原因有幾：濰坊人消費不保守但格外“念舊”；外來商家缺少對濰坊人消費心理、消費行為與消費習慣的深層次把握和應對；個別不良商家拿濰坊人當“老帽”，以次充好寒了人心。

再來看濰坊商業帶頭大哥們在忙什么。

濰百集團旗下的中百集團經過十余年的砥礪前行，已完成了佳樂家超市、中百便利店、中百家電城、高端家裝家居和貨物配送的市域布局，佳樂家超市甚至完成了濰坊周邊縣市乃至外埠的布點滲透。

泰華集團在十三年的打拼中，逐步確立和完成了“商業運營+地產開發”雙輪驅動模式的再構。雄踞白浪河東岸的泰華城，以68萬平米的恢弘體量打造出山東首個SHOPPING MALL旗艦，網羅了如H&M、ZARA等國際一線品牌。以此為大本營，泰華集團又相繼開發了安丘曼哈頓、青州泰華城，還成功創建了屬于自己的紅枕快捷酒店品牌等。

毋庸諱言,已進入市場化深水區的商業地產生態環境,越來越依賴于需求端和“看不見的那只手”，有形之手雖未完全消褪，卻已顯示出無力的乏態。

（一）商業：機會在三四線

包括但不限于個人看到的商業運營特點與發展趨勢有：城市核心商圈大都具有深厚的商業底蘊；城市商圈的形成具有長期性和自發性特征；城市商圈的一主多副格局與城市商業副中心成形的漫長化；專業市場的城市空間布局離心化；社區購物中心、社區底商溢價邊際效應的吸聚力退化等。

十八大前后，“新型城鎮化”成為熱詞。可見的權威解讀是，新型城鎮化的關鍵是人口的城鎮化，通俗地說就是農民變市民。眼下的政策風向，已為頂層制度設計預留了出口，意即橫亙在農村人口與城鎮人口比例倒掛現象下的制度邊界有望消彌，雖然城鄉二元結構不能寄望于在短期內消除，但不容否認地是，在車、房消費的經濟倚重漸趨飽和后，人們的消費重心將重回衣、食，而且是升級的消費。

此前三四線城市消費需求不足阻滯了商業發展進程，隨著國內經濟增速下滑帶來境外熱錢抽離、一二線城市房價高企、用工成本高漲，以及三四線城市經濟增速抬頭，三四線城市人口外流的勢頭將得以遏制，人口的反向回流，回鄉置業，回鄉創業會在一個較長的時期內延續。

返鄉回城群體，特別是大學畢業返鄉者，在大城市求學務工的經歷，使其對于新生事物的接受能力更強，消費觀念更新，消費欲望更濃，消費更加挑剔，“鯰魚效應”的放大，將對固有的三四線城市消費理念、消費行為與消費習慣帶來巨大的沖擊，這種效應的暈輪結果是，不在于商業體量有多少，就怕不夠好。

（二）體驗式：實體商業的發展趨勢

每一種新事物的創建，總伴隨著新舊消長之辯。

以媒體為例，2000年前后網絡媒體尚未占據主導，彼時學界、業界對紙質媒體生存空間逼仄的言論甚囂塵上，轉眼15年過去了，雖然紙媒生存狀態堪憂，但以權威、深度、全面、專業見長的大報名刊仍是人們的最愛。當然紙媒也存在著跨界經營與否，從業者心思浮躁，操守滑坡的問題。其實就媒體發展而言，網絡媒體出現之前，還有紙媒與電媒（電臺、電視臺）誰與爭鋒，誰將黯然退場的爭論，截至目前，這些媒體仍各得其所，各安其道。

同理，電商的崛起對于傳統實體商業的沖擊不容小覷。去年“雙十一”當天，電商的總銷售額突破350億，由此唱衰實體商業的輿論沉渣泛起，甚至引發了馬云與王健林的億元對賭。

創新的動因有內外之別。于實體商業而言，其外在壓力來自于電商的圍追堵截，其內生驅動力在于自身可持續發展的要求。有識見的專家學者和業界，早在電商做大前，已開始從理論和實踐層面探求實體傳統商業的未來發展路徑，實踐經驗已證明，脫胎于百貨商店的大賣場加入休閑餐飲、電影院線等，能帶動人流，延長顧客消費駐留時間的體驗式消費，將是未來實體商業發展的方向。在此方面，泰華城的成功運營已為明證。

（三）昌邑：需要什么樣的商業

昌邑外來人口較少，商家經營的消費主體無疑是屬地居民——昌邑人。

70后乃至更年長者，對于這些年昌邑城市面貌變化之大、變遷之巨感受會更深些，其中不乏對舊有商業繁華的群體記憶。“辦年貨逛大棚，日常采買逛大棚”。這個“大棚”，就是位于老西關街的市場。

商業是向心的，商業要有規模、品類全。在物質相對匱乏的計劃經濟年代，市民口袋里的錢不多，商品采買需求有限，消費信息接收渠道狹窄，一個西關市場已能滿足市民的基本需求。

時光荏苒，碩果飄香，2013年昌邑躋身全國百強縣，昌邑市經濟由量變到質變，跨入全國縣域經濟第一梯隊。區域經濟發展向好，市民可支配收入的增加，為昌邑商業的大發展、大繁榮奠定了基礎。反觀近些年昌邑商業的發展，更多地是社區商業的餐飲店、便利店、大藥房、孕嬰店等，商業的發展步伐已遠遠滯后于消費需求。昌邑財富階層的高端消費向濰坊、青島等上一級城市分流；年輕一族晚上K個歌、玩玩網游就散場；“望子成龍望女成鳳”的家長們在家門口找不到合適的知名早教機構、藝術特長培訓機構；每到小長假，家庭轎車一股腦涌向外地，這很能說明昌邑商業結構存在著某些問題。

看到此讀者或許要問，昌邑到底需要什么樣的商業？昌邑商業大繁榮的新格局該如何建立？怎樣才能實現投資者、經營者、消費者的共贏？

這是昌邑商業進入大時代的全新命題。可喜的是，隨著昌邑市十二五規劃的深入推進，市域面積的不斷擴大，以及城市規劃的控制性發展，作為商業地產有機組成部分——專業市場的空間布局更趨合理，為昌邑市中心城區集中優勢資源發展現代商業“騰出了空間”。在肯定機遇的同時，我們也應看到，“小而全、亂而散”的社區商業存量巨大，缺少統一規劃、管理、運營指導，雖然一定程度上為社區及周邊居民提供了生活的便利，但業態業種高度重疊，缺少現代大商業的業態復合性，產品線的寬度長度，購物休閑娛樂體驗的一次富足。簡言之，昌邑缺少已運營成熟的，有市場號召力、時尚的、復合的，為昌邑人所認可的休閑體驗式大商業，這不僅僅是消費者的遺憾，也是投資者和經營者的損失。

（四）新嘉城：對味昌邑人？ 

目前昌邑在建的城市綜合體項目有好幾個，筆者單獨拿新嘉城說事的理由如下。

濰坊的商業有其特殊性，一地的商業發展離不開對當地客戶的深刻把握。新嘉城的開發商是昌邑本土企業——新嘉集團，在昌邑做開發29年，有自己忠實的客戶，相對于外來者，他們更了解昌邑人，考量當地企業的商業開發行為更容易拽住昌邑商業發展的“牛鼻子”，此其一。

新嘉集團以住宅開發見長，在新嘉城逾30萬平米的體量中，有10萬平米商業，他們的開發運營自信來源于哪？新嘉城大商業打算用哪些亮點撬動投資經營者的心理錨點，“俘虜”口味日益刁鉆的消費者的心？這是筆者關注的第二點。

據該項目營銷負責人介紹，老西關市場是昌邑市中央商務區的核心，新嘉城大商業恰恰坐落于此，年齡稍大的人對這個地方都非常熟悉，這是項目口口相傳的群眾基礎；新嘉城由高端住宅、星級酒店、復合商業街區、現代辦公四大業態組成，住宅業主是大商業的核心和常態客戶，新嘉城大商業做的是60余萬昌邑人的大生意；“三縱四橫”項目內外交通組織，不僅將新嘉城分為東西兩區，還使不同的商業單元相互聯系，交通動線更流暢，從經營利好角度看，這種動線規劃能產生更多的“金角銀邊”；從規劃創新角度看，新嘉城西區商業創新“多首層”設計，通過加寬外廊、減小步梯坡度，解決了底層人流多高層人流少的運營難題，首層商鋪挑高6米的設計可實現一層變兩層，增加了展陳面和倉儲面積。

規劃再精，只是停留在藍圖上的美好。截至目前，新嘉·時代廣場東區商業已有新嘉國際大酒店、佳樂家天水路旗艦店、兩岸咖啡、琥珀KTV、科技市場、昌邑第一女人街等主力店投入運營，繁華初現，東西兩區招商工作正有序推進，招商業態包括大型時尚動漫城、健身房、美容美發SPA、國內頂尖品牌休閑餐飲、情景體驗式兒童主題益智游樂園、品牌連鎖教育培訓機構等。

從已落戶和擬招商的業態品類看，既有許多昌邑市民認可和熟知的本土品牌，又有具有較強市場號召力國內一線品牌，招商運營負責人稱她們已與國內某一線品牌電影院線達成初步合作意向。

從上述已知項目信息推導不難看出，新嘉城大商業走的是休閑體驗式路線，這正是目前昌邑商業所缺，昌邑市民消費所望。